US-Immobilienmarkt 2025: Chancen nutzen, Risiken erkennen

Von Florida bis Texas, von Mehrfamilienhäusern bis Logistikparks – 2025 zeigt sich der US-Immobilienmarkt in einer spannungsvollen Zwischenphase. Die Erschütterungen der letzten Jahre sind noch spürbar, aber zugleich öffnen sich gezielte Fenster für strategisch agierende Investoren. Wer aus dem deutschsprachigen Raum kommt und in den USA investiert – sei es privat oder institutionell –, steht vor einer komplexen Gemengelage aus fiskalischer Attraktivität, geopolitischen Signalen und kulturellen Unsicherheiten.

Wir erleben diese Fragen tagtäglich – in Gesprächen mit Unternehmern, Familienunternehmen, Private Clients und Fondsverwaltern aus Deutschland, Österreich und der Schweiz. Und es sind immer wieder ähnliche Fallstricke, denen selbst versierte Investoren begegnen.

1. Der Markt 2025: Zwischen Normalisierung und selektiven Boomphasen

Der überhitzte Post-Pandemie-Boom ist vorbei. Immobilienpreise in den USA haben sich auf hohem Niveau eingependelt – mit regionalen Unterschieden. Während der Bürosektor in Metropolen wie San Francisco oder Chicago schwächelt, erleben Wohn- und Logistikimmobilien in Sunbelt-Staaten wie Florida, Texas oder North Carolina weiter anziehende Mieten.

Miami etwa bleibt ein Brennpunkt für internationales Kapital, doch nicht mehr nur wegen des Lifestyles. Büroflächen sind knapp, hochwertige Logistikflächen noch knapper. Die Mieten steigen, die Renditen bleiben solide – sofern man weiß, wo und wie man einsteigt.

Doch: Wer nur auf Scheinrenditen blickt, unterschätzt oft die operative Komplexität.

2. Trump 2.0 – Was politische Realitäten für Investoren bedeuten

Die zweite Amtszeit von Donald Trump hat bereits steuer- und wirtschaftspolitische Spuren hinterlassen. Für Investoren bedeutet das vor allem eins: Chancen durch steuerliche Entlastung, kombiniert mit einem stärkeren Fokus auf "America First"-Politik.

Was konkret zu beachten ist:

• Kapitalertragssteuer: Trump strebt eine Senkung auf 15 % für Long-Term-Gains an. Für ausländische Investoren würde das die Nettorendite deutlich verbessern – sofern Strukturen richtig aufgesetzt sind.
• Erbschaftssteuer: Die extrem hohe Freigrenze (aktuell rund 14 Mio. USD pro Person) könnte verlängert oder sogar in Richtung einer vollständigen Abschaffung reformiert werden. Wer frühzeitig plant, kann Vermögen steueroptimiert aufbauen – auch über Generationen hinweg.
• Steuerlich relevante Abschreibungen: Die Rückkehr der 100 % Bonus-Abschreibung bedeutet: Wer jetzt in Neubauten investiert, kann Baukosten sofort steuerlich geltend machen – ein bedeutender Cashflow-Vorteil, insbesondere für Strukturinvestoren.

Was du daraus mitnehmen solltest? Es geht nicht nur darum, ob du investierst – sondern wie, wann und in welcher rechtlichen Konstellation. Viele unserer Mandanten nutzen unsere bestehenden Strukturen und rechtlichen Vehikel, um ohne Zeitverlust steuerlich optimal in den Markt einzusteigen.

3. Der unsichtbare Gegner: Psychologische Fallstricke beim US-Investment

Was viele unterschätzen: Die größten Risiken sind oft nicht regulatorisch – sondern emotional.

• Heimatmarkt-Verzerrung:
  Wer 20 Jahre deutsche Stabilität gewohnt ist, neigt dazu, amerikanische Dynamik zu unterschätzen – oder sich von ihr überrollen zu lassen.
• Zu schnelle Entscheidungen:
  In Miami oder Austin wirkt alles möglich. Einige Investoren kaufen impulsiv, ohne das regulatorische oder steuerliche Terrain verstanden zu haben.
• Fehleinschätzung der operativen Verantwortung:
  Ein Apartmentkomplex mit 150 Einheiten klingt gut – bis man erkennt, dass amerikanisches Property Management nicht gleich deutscher Präzision ist.
• Falsche Risikodiversifikation:
  Viele investieren zu viel in einen einzigen Markt (z. B. nur Miami) – und ignorieren regionale Schocks oder zyklische Korrekturen.

Wir begleiten Mandanten genau durch diese Entscheidungsprozesse. Und wir wissen, wann ein Deal nur gut aussieht – aber nicht passt. Unser Vorteil: Wir sind nicht nur Berater – sondern unternehmerisch selbst aktiv in ausgewählten US-Immobilienprojekten. Diese Praxisnähe verändert die Qualität der Empfehlung.

4. Realistische Strategien für 2025: Was jetzt Sinn ergibt

Die Märkte sind bereit – aber nicht für Unentschlossene.

Hier einige Ansätze, die sich 2025 bewähren:

• Multifamily in Sekundärmärkten:
  Orlando, Tampa, Raleigh oder Nashville bieten besser kalkulierbare Renditen als die bekannten Hotspots – bei gleichzeitigem Mietwachstum.
• Build-to-Rent statt klassisches Wohneigentum:
  Der Mietmarkt boomt. Wer heute Häuser baut, um sie gezielt zu vermieten, profitiert von stabilen Cashflows und steuerlichen Vorteilen.
• Light-Industrial & Urban Logistics:
  E-Commerce bleibt Wachstumstreiber. Kleinere Lagerhallen in stadtnahen Gebieten sind begehrt – und vergleichsweise krisenresistent.
• Professionelle Joint-Ventures:
  Wer nicht operativ aktiv sein will, aber dennoch von Marktchancen profitieren möchte, kann sich über Joint-Venture-Strukturen einbringen – mit klarer Governance, Exit-Optionen und kalkulierbarem Risiko.

5. Der Standortvorteil Miami – aber richtig gedacht

Miami bleibt einer der spannendsten Märkte der USA – wenn man weiß, wie man ihn lesen muss.

• Büroflächen in Brickell sind gefragt – aber teuer. Nur Projekte mit stabiler Ankermiete lohnen sich.
• Logistik im Umland explodiert. Die Nähe zu Lateinamerika, der Hafen, die Autobahnanbindung – das alles wird noch unterschätzt.
• Wohnimmobilien in Midtown oder Coral Gables sind für Mieter wie Käufer attraktiv – aber nur mit der richtigen Community-Zugangsstrategie.
• Versicherungskosten steigen. Wer hier nicht sauber plant, verliert Rendite – oder scheitert an der Finanzierbarkeit.

Der Punkt ist: Wir sind mit diesen Märkten nicht nur vertraut – wir sind dort aktiv. Wir kennen die lokalen Stakeholder, sprechen mit Behörden, analysieren Nachbarschaften nicht nur mit Daten, sondern mit Präsenz. Und wir wissen, wo der Unterschied zwischen einem Investitionsobjekt und einem echten Vermögenswert liegt.

Fazit: Die USA bieten 2025 keine Garantie – aber die Möglichkeit eines strategischen Quantensprungs

Wer regionale Unterschiede und operative Komplexität im US-Immobiliensektor meistert, legt den Grundstein für zukunftsfähige Investitionen und nachhaltige Wertschöpfung im internationalen Portfolio.